ข้อสอบกฎหมาทรัพย์สิน วันที่ 12/03/2010

หนึ่งปลอมหนังสือมอบอำนาจสอง ทำการขายที่ดิน น.ส.3 ก.ให้แก่สาม โดยที่สามไม่รู้ข้อเท็จจริง และได้เข้าทำมาหากินในที่ดินกว่า 10 ปี ต่อมาสองเพิ่งทราบเรื่อง จึงแจ้งให้สามส่งคืนที่ดินให้แก่ตน สามจะยกข้กต่อสู้ได้อย่างไรบ้าง

โจทย์ประมาณนี่ครับไม่ทราบว่าเพื่อน ๆ ตอบกันอย่างไรบ้าง หรือใครจะโจทย์ได้มากกว่านี้ช่วยเติมให้ด้วยนะครับ

กฎหมาว่าด้วยทรัพย์สิน ไม่เอาครับ จะเอากฎหมายว่าด้วยทรัพย์สินครับ

เพื่อนคนไหนจำข้อสอบกฎหมาว่าด้วยทรัพย์สิน
เฮ้ย กฎหมายว่าด้วยทรัพย์สิน ภาค 2/2552 ที่สอบวันที่ 25 เม.ย 2553 นี้ได้บ้างไหมครับ
ช่วยนำมาโพสท์ด้วย หรือส่งมาที่ nustapong_coopnikom@hotmail.com
จะได้เอามาช่วยกันวิเคราะห์นะครับ
เพื่อเป็นประโยชน์นะครับ

ข้อสอบกฎหมายว่าด้วยทรัพย์สิน ภาค 2/2549

1. ดำไล่แดงออกจากที่ดินมีโฉนด โดยฟ้องต่อศาล ขณะที่คดีอยู่ระหว่างพิจารณานั้น ดำและแดงได้ตกลงทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน โดยแดงต้องชำระเงินค่าที่ให้ดำ และดำตกลงให้ที่ดินเป็นของแดง ศาลพิพากษาตามยอม แดงทำตามสัญญาโดยชำระเงินให้ดำจนครบถ้วน ต่อมาแดงเข้ายึดถือครอบครองในที่ดิน แต่ดำคัดค้าน อ้างว่าแดงไม่ได้กรรมสิทธิ์ เพราะไม่ได้จดทะเบียน นิติกรรมเป็นโมฆะ ข้ออ้างของดำฟังขึ้นหรือไม่ เพราะเหตุใด

(ศาลพิพากษายืนตามการประนีประนอมยอมความ นิติกรรมการซื้อที่ดิน ควรจะเป็นการได้มาโดยนิติกรรม
จึงน่าจะนำม.1299 วรรค 1 มาใช้ เนื่องจากไม่ได้เป็นการพิพากษาโดยไต่สวน สืบพยาน มูลคดีมานิติกรรมโดยตรง ซึ่งจะเป็นกรณีได้มาทางอื่น นอกจากนิติกรรม คือได้มาโดยคำพิพากษาของศาล)

ขอลองตอบเล่นๆนะครับ เพราะว่าพรุ่งนี้จะสอบล่ะเรื่องนี้
จากกรณีตามปัญหา มีหลักกฎหมายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่จะต้องนำมาใช้ประกอบการวินิจฉัย ดังนี้
มาตรา 1299 วรรคแรก ซึ่งวางหลักไว้ว่า ภายใต้บทบัญญํติของกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่า การได้มาโดยทางนิติกรรม ซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือ ทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่ จะได้ทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว
จากกรณีตามปัญหา ประเด็นที่ต้องวินิจฉัยมีอยุ่ว่า ข้ออ้างของดำฟังขึ้นหรือไม่ เห็นว่า การที่ศาลมีคำสั่งพิพากษาตามยอมนั้น ถือว่าเป็นการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติกรรม แต่เมื่อไม่ได้ทำหนังสือและจดทะเบียนการได้มา จึงถือว่าเป็นนิติกรรมนั้นไม่บริบูรณ์ ไม่สามารถที่จะใช้เพื่อยันบุคคลภายนอกได้ แต่สามารถที่จะยันบุคคลสิทธิได้
ซึ่งจากกรณีดังกล่าวจะเห็นว่า แดงได้ทำตามสัญญาโดยการชำระเงินให้ดำจนครบถ้วนแล้ว และก็ได้เข้าไปยึดถือครอบครองในที่ดินแปลงดังกล่าว แต่ยังไม่ได้ทำการจดทะเบียน และได้ถูกดำคัดค้านไม่ให้เข้าไปครอบครอง โดยดำอ้างว่าแดงไม่ได้กรรมสิทธิ์ เพราะไม่ได้จดทะเบียน ซึ่งในกรณีนี้จะเห็นได้ว่า ดำไม่ใช่บุคคลภายนอก แต่ดำคือคู่กรณีบุคคลสิทธิ
ดังนั้นเมื่อดำไม่ใช่ บุคคลภายนอก แดงจึงถือได้ว่า มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้ ดีกว่าดำ และถึงแม้สัญญาการซื้อขายระหว่างแดงและดำจะไม่ได้จดทะเบียนก็ตาม แต่แดงก็มีสิทธิในที่ดินแปลงนี้ดีกว่าดำเพราะดำ เป็นบุคคลสิทธิ หาใช่บุคคลภายนอกไม่ ข้ออ้างของดำจึงฟังไม่ขึ้น
สรุป ข้ออ้างของดำจึงฟังไม่ขึ้น

เด็กนิติฯเจ๋งจังเลย.....วินิจฉัยเสร็จอย่าลืมฟันธงด้วยนะจ๊ะเดี๋ยวพี่ป๋องจะให้คะเเนน ตอนนี้เอาคะแนนความน่ารักไปเลยเต็มร้อย

ข้อสอบภาค 2 ปี2552
โจทน์อาจผิดเพี้ยนไป หรือถ้าผิดพลาดประการใดต้องขออภัยด้วยนะครับ
แนวตอบของผม


1.คำนึงฟ้องขับไล่นายคำนวณออกไปจากที่ดิน แล้วได้มีคำพิพากษาตามยอม ตามสัญญาประนีประนอมยอมความกัน ว่า นายคำนึงยอมขายที่ดินให้นายคำนวณคืน ภายในเวลา 6 เดือน โดยมีนางสาวขจิตซึ่งเป็นน้องสาวของนายคำนึงเป็นพยานว่า นายคำนวณจะซื้อที่ดินคืนภานในเวลา 6 เดือน เมื่อถึง 6 เดือนแล้วนายคำนวณได้ชำระราคาครบถ้วนแล้ว แต่นายคำนึงได้ขายและจดทะเบียนโอนที่ดินไปให้นางสาวขจิต และนางสาวขจิตได้ต่อสู้นายคำนวณว่า ตนเองเป็นผู้ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าว เพราะได้เสียค่าตอบแทน และได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว

มาตรา 1299วรรคหนึ่ง ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่
มาตรา 1300 ถ้าได้จดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สิทธือันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เป็นทางเสียเปรียบแก่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนอยู่ก่อนไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นอาจเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้ แต่การโอนอันมีค่าตอบแทนซึ่งผู้รับโอนกระทำการโดยสุจริตนั้น ไม่ว่าจะเป้นประการใด ท่านว่าจะเรียกให้เพิกถอนไม่ได้
ตามปัญหาคำพิพากษาตามยอม ตามสัญญาประนีประนอมยอมความกัน ว่า นายคำนึงยอมขายที่ดินให้นายคำนวณคืน ภายในเวลา 6 เดือนและนายคำนวณได้ชำระราคาครบถ้วนแล้วนั้น ระหว่างนายคำนึงและนายคำนวณเป็นนิติกรรมซึ่งถือว่าทั้งสองคนต่างมีบุคสิทธิซึ่งสามารถอ้างต่อกันระหว่างคู่สัญญาได้ เมื่อนายคำนวณได้ชำระราคาครบถ้วนแล้วนั้นย่อมมีสิทธิเรียกให้นายคำนึงไปจดทะเบียนการโอนที่ดินแก่ตนได้ ส่วนสาวขจิตนั้นถึงแม้จะได้รับจากนายคำนึงโดยเสียค่าตอบแทนและได้จดทะเบียนแล้วก็ตาม แต่จะเห็นว่านางสาวขจิตกระทำการไม่สุจริตโดยเห็นได้จากการที่ไปเป็นพยานในสัญญาประนีประนอมระหว่างนายคำนวณและนายคำนึงและตนยังมามาซื้อที่ดินและรับโอนจากนายคำนึงอีก จากปัญหาจะเห็นได้ว่านายคำนึงเป็นผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนอยู่ก่อนซึ่งสามารถเพิกถอนการจดทะเบียนระหว่างนายคำนวณและนางสาวขจิตได้
นายคำนึงจึงมีข้อต่อสู้ที่จะขอเพิกถอนการจดทะเบียนของนางสาวขจิตและนายคำนวณดังเหตุผลดังกล่าวข้างต้น

(ศาลพิพากษายืนตามการประนีประนอมยอมความ นิติกรรมการซื้อที่ดิน ควรจะเป็นการได้มาโดยนิติกรรม
จึงน่าจะนำม.1299 วรรค 1 มาใช้ เนื่องจากไม่ได้เป็นการพิพากษาโดยไต่สวน สืบพยาน มูลคดีมานิติกรรมโดยตรง ซึ่งจะเป็นกรณีได้มาทางอื่น นอกจากนิติกรรม คือได้มาโดยคำพิพากษาของศาล)

ข้อสอบภาค 2 ปี2552
โจทน์อาจผิดเพี้ยนไป หรือถ้าผิดพลาดประการใดต้องขออภัยด้วยนะครับ
แนวตอบของผม
2. นายหนึ่งเช่าบ้านสองเพื่อพักอาศัย โดยได้ตกกันด้วยวาจา เวลาผ่านมา 1 ปีเศษ หนึ่งไม่ได้จ่ายค่าเช่าให้แก่สองเลย สองเลยยื่นคำขาดให้หนึ่งชำระภายใน 15 วัน มิฉะนั้นจะฟ้องบังคับ แต่หนึ่งยกข้อต่อสู้ว่า นิติกรรมไม่ได้ทำเป็นหนังสือจะฟ้องไม่ได้ ท่านว่าสองจะมีข้อต่อสู้ประการใด หรือไม่

มาตรา 1299วรรคหนึ่ง ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่
มาตรา 1336 ภายในบังคับแห่งกฎหมาย เจ้าของของทรัพย์สินมีสิทธิ์ใช้สอยและจำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น กับทั้งมีสิทธิ์ติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิ์จะยืดถือไว้ และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพยืสินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย
ตามปัญหานายหนึ่งเช่าบ้านสองเพื่อพักอาศัย โดยได้ตกกันด้วยวาจานั้นถือได้ว่าทั้งสองคนมีนิติกรรมต่อกันซึ่งสามารถอ้างบุคลสิทธิระหว่างกันได้ถึงแม้ว่าจะไม่ได้ทำเป็นหนังสือบุคลทั้งสองก็ยังมีบุคลสิทธิที่สามารถใช้ยันกันระหว่างคู่กรณีได้ และตามปัญาหาเมื่อเวลาผ่านมา 1 ปีเศษ หนึ่งไม่ได้จ่ายค่าเช่าให้แก่สองเลย สองเลยยื่นคำขาดให้หนึ่งชำระภายใน 15 วัน มิฉะนั้นจะฟ้องบังคับ ถือได้ว่านายหนึ่งไม่ปฎิบัติตามข้อตกลงนิติกรรม นายสองซึ่งเป็นเจ้าของบ้านย่อมมีสิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตน(ติดตามและเอาคืนบ้าน)บุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยืดถือไว้ ในที่นี้ก็คือนายหนึ่งเพราะไม่ชำระค่าเช่าบ้าน
สองมีข้อต่อสู้นายหนึ่งตามหลักเจ้าของกรรมสิทธิ์ดังเหตุผลข้างต้น

ข้อสอบภาค 2 ปี2552
โจทน์อาจผิดเพี้ยนไป หรือถ้าผิดพลาดประการใดต้องขออภัยด้วยนะครับ
แนวตอบของผม
3. หนึ่งยกที่ดินให้สองโดยวาจา โดยเสน่หา โดยสำคัญผิดว่าที่ดินเป็นของตน สองก็ทำกินอยู่ในที่ดินดังกล่าวมาเป็นเวลา 10 ปีเศษแล้ว สามคือเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริงในที่ดินผืนดังกล่าว พอทราบเรื่อง ก็เรียกให้สองออกจากที่ดินไป โดยยกข้อต่อสู้ว่า การได้มาซึ่งที่ดินสองนั้น เป็นการได้มาจากหนึ่งซึ่งไม่ใช่เจ้าของที่แท้จริง ประกอบกับไม่ได้เสียค่าตอบแทน ไม่ได้ทำเป็นหนังสือ และไม่ได้จดทะเบียนทำให้เป็นโมฆะ สองจะมีข้อตู้สู้ใดได้บ้าง
มาตรา 1299 วรรคสอง ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้นถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว
มาตรา 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยความเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์
ตามปัญหา หนึ่งยกที่ดินให้สองโดยวาจา โดยเสน่หา โดยสำคัญผิดว่าที่ดินเป็นของตนนั้นจะเห็นว่าการได้มาซึ่งที่ดินของสองนั้นเป็นการได้มาซึ่งยังไม่บริบูรณ์ซึ่งได้มาจากบุคคลที่ไม่ใช้เจ้าของที่แท้จริง ตามหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิ์ดีกว่าผู้โอน แต่นายหนึ่งก็ได้ทำกินที่ดินแปลงนั้นมาตลอดเป็นเวลา 10 ปีโดยความสงบและเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ แม้จะเป็นที่ดินของผู้อื่นก็ตามเมื่อครอบครองที่ดินติดต่อกัน 10 ปีก็ย่อมได้กรรมสิทธิ์เนื่องจากการครอบครองปรปักษ์นั้นเอง
นายสองมีข้อต่อสู้โดยการครอบครองปรปักษ์

2. นายหนึ่งเช่าบ้านสองเพื่อพักอาศัย โดยได้ตกกันด้วยวาจา เวลาผ่านมา 1 ปีเศษ หนึ่งไม่ได้จ่ายค่าเช่าให้แก่สองเลย สองเลยยื่นคำขาดให้หนึ่งชำระภายใน 15 วัน มิฉะนั้นจะฟ้องบังคับ แต่หนึ่งยกข้อต่อสู้ว่า นิติกรรมไม่ได้ทำเป็นหนังสือจะฟ้องไม่ได้ ท่านว่าสองจะมีข้อต่อสู้ประการใด หรือไม่

ตามมาตรา 538 สัญญาเช่าที่ไม่ได้ทำเป็นหนังสือนั้นกำหนดไว้เพียงแต่ว่าถ้าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องบังคับคดีหาได้ไม่ เป็นแต่เพียงเรื่องของสิทธิในการฟ้องร้อง มิใช่แบบของนิติกรรม สัญญาเช่าจึงยังมีผลสมบูรณ์ในฐานะบุคคลสิทธิ หากแต่ฟ้องร้องกันไม่ได้เท่านั้น
แต่เจ้าของบ้านนั้นมีกรรมสิทธิ์ในบ้านเช่า ก็ยังสามารถฟ้องขับไล่ผู้เช่าตามมาตรา 1336 ได้

ให้เต็ม 20 คะแนนทุกข้อเลย นายแน่มาก
ใครไม่ผ่านเจอกันตอนซ่อม ส.ค.นี้ น่าจะออกไม่ไกลน่ะ(หวังไว้ว่าคงจะเป็นอย่างนั้น)

1.คำนึงฟ้องขับไล่นายคำนวณออกไปจากที่ดิน แล้วได้มีคำพิพากษาตามยอม ตามสัญญาประนีประนอมยอมความกัน ว่า นายคำนึงยอมขายที่ดินให้นายคำนวณคืน ภายในเวลา 6 เดือน โดยมีนางสาวขจิตซึ่งเป็นน้องสาวของนายคำนึงเป็นพยานว่า นายคำนวณจะซื้อที่ดินคืนภายในเวลา 6 เดือน เมื่อถึง 6 เดือนแล้วนายคำนวณได้ชำระราคาครบถ้วนแล้ว แต่นายคำนึงได้ขายและจดทะเบียนโอนที่ดินไปให้นางสาวขจิต และนางสาวขจิตได้ต่อสู้นายคำนวณว่า ตนเองเป็นผู้ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าว เพราะได้เสียค่าตอบแทน และได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว

ประเด็นของข้อนี้มี2จุด ก็คือนางสาวขจิตนั้นไม่สุจริต และ เป็นบุคคลภายนอกที่เสียค่าตอบแทน มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้าอ่านตัวบทดีๆจะพบว่าเรื่องนี้ไ่ม่เกี่ยวกับมาตรา 1299 วรรคแรกแต่อย่างใด แต่เป็นมาตรา 1300 ที่พูดถึงการเพิกถอนการจดทะเบียน การที่มีสัญญาประนีประนอมยอมความและมีคำพิพากษาตามยอมนั้นย่อมที่ให้คำนึงมีสิทธิที่จะจดทะเบียนอยู่ก่อนนางสาวขจิต นายคำนึงจึงสามารถเพิกถอนการจดทะเบียนโอนของนางสาวขจิตได้เว้นแต่ว่า นางสาวขจิต จะได้รับโอนมาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนสิทธิ์โดยสุจริต ซึ่งถ้าเข้าองค์ประกอบทั้ง3อย่างนายคำนึงจะยกข้อต่อสู้ที่ว่ามีสิทธิที่จะจดทะเบียนอยู่ก่อนมาเป็นข้อต่อสู้ไม่ได้ (มาตรา 1300) ตามข้อเท็จจริงพบว่านางสาวขจิตไม่สุจริตนายคำนึงจึงสามารถเพิกถอนการจดทะเบียนของนางสาวขจิตได้ ส่วนเรื่องตาม 1299 วรรคแรกเป็นเรื่องของบุคคลสิทธิ์ของนายคำนึงกับนายคำนวณซึ่งผูกพันแค่คู่สัญญาเท่านั้นไม่ผูกพันบุคคลภายนอก

2. นายหนึ่งเช่าบ้านสองเพื่อพักอาศัย โดยได้ตกกันด้วยวาจา เวลาผ่านมา 1 ปีเศษ หนึ่งไม่ได้จ่ายค่าเช่าให้แก่สองเลย สองเลยยื่นคำขาดให้หนึ่งชำระภายใน 15 วัน มิฉะนั้นจะฟ้องบังคับ แต่หนึ่งยกข้อต่อสู้ว่า นิติกรรมไม่ได้ทำเป็นหนังสือจะฟ้องไม่ได้ ท่านว่าสองจะมีข้อต่อสู้ประการใด หรือไม่

นายหนึ่งหัวหมอยกเรื่องข้อต่อสู้ว่าไม่ได้มีสัญญาเป็นหนังสือมาสู้ไม่ใช่ปัญหาตาม 1299 วรรคหนึ่ง (เพราะถ้าเป็นปัญหาตาม 1299 วรรคแรกจะต้องยกเรื่องการจดทะเบียนขึ้นมาสู้ด้วย) ตามที่ตอบกันมาแต่เป็นข้อต่อสู้ตามมาตรา 538 ตามเรื่องสัญญาเช่าทรัพย์ (พานิชย์ 1) ซึ่งอยู่ในฐานะบุคคลสิทธิ์ห้ามคู่สัญญาฟ้องร้องกันแต่ไม่ได้ทำให้สัญญาตกเป็นโมฆะเพราะกฎหมายไม่ได้ระบุแบบของนิติกรรมเอาไว้สัญญาเช่ามีผลสมบูรณ์แต่ไม่สามารถใช้สิทธิ์ตามหลักบุคคลสิทธิ์ได้เพราะมาตรา 538 ห้ามไว้
เจ้าของบ้านเช่าจึงต้องยกเรื่องทรัพย์สิทธิ์ของบ้านเช่าซึ่งสามารถใช้เป็นข้อต่อสู้กับบุคคลทั่วไปได้ คือเรื่องของกรรมสิทธิ์ แทนเพราะนายหนึ่งได้สิทธิครอบครองไปตามสัญญาเช่าและการส่งมอบการครอบครองไปแล้ว ซึ่งกรรมสิทธิ์นั้นใหญ่กว่าสิทธิครอบครอง เจ้าของกรรมสิทธิ์จึงมีสิทธิ์ติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิ์จะยืดถือไว้ และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย ถ้าเป็นวิธีปฏิบัติก็คือต้องฟ้องขับไล่ผู้เช่าเพราะสิทธิตามบุคคลสิทธิ์นั้นใช้ไม่ได้แล้ว ต้องฟ้องขับไล่โดยใช้อำนาจตามมาตรา 1336

3. หนึ่งยกที่ดินให้สองโดยวาจา โดยเสน่หา โดยสำคัญผิดว่าที่ดินเป็นของตน สองก็ทำกินอยู่ในที่ดินดังกล่าวมาเป็นเวลา 10 ปีเศษแล้ว สามคือเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริงในที่ดินผืนดังกล่าว พอทราบเรื่อง ก็เรียกให้สองออกจากที่ดินไป โดยยกข้อต่อสู้ว่า การได้มาซึ่งที่ดินสองนั้น เป็นการได้มาจากหนึ่งซึ่งไม่ใช่เจ้าของที่แท้จริง ประกอบกับไม่ได้เสียค่าตอบแทน ไม่ได้ทำเป็นหนังสือ และไม่ได้จดทะเบียนทำให้เป็นโมฆะ สองจะมีข้อตู้สู้ใดได้บ้าง

สิ่งที่ต้องระวังการครอบครองปรปักษ์เกิดได้เฉพาะใน ที่ดินมีโฉนดเท่านั้น ที่ดินที่เป็น นส 3 ก , สค.1 พวกนี้มีแค่สิทธิครอบครองจะนำมาตรา 1382 มาปรับใช้ไม่ได้

ส่วนข้อต่อสู้ของสามนั้นฟังขึ้นโดยหลัก ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน เมื่อผู้โอนไม่มีกรรมสิทธิ์ผู้รับโอนย่อมไม่ได้กรรมสิทธิ์ เจ้าของกรรมสิทธิ์มีสิทธิติดตามเอาคืนได้ (มาตรา 1336) แต่กรณีนี้สองครอบครองที่ดินโดยสงบเปิดเผยด้วยมีเจตนาเป็นเจ้าของถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ติดต่อกันเป็นเวลาสิบปีท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์ สองจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินจากการครอบครองปรปักษ์ ยกขึ้นต่อสู้เจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมได้ (มาตรา 1382) แต่จะยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกที่สุจริตเสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนสิทธิ์โดยสุจริตไม่ได้ หากยังไม่นำสิทธินี้ไปจดทะเบียน

ที่มา http://www.thailaws.com/ 11082553

เอกสารสิทธิที่ดิน

แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.๑)

แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.๑) คือใบแจ้งการครอบครองที่ดินเป็นหลักฐานว่าผู้ครอบครองเป็นผู้แจ้งว่า ตนครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ (แต่ปัจจุบันไม่มีการแจ้ง ส.ค.๑ อีกแล้ว) ส.ค.๑ ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิที่ดิน เพราะไม่ใช่หลักฐานที่ทางราชการออกให้เพียงแต่เป็นการแจ้งการครอบครองที่ดินของราษฎรเท่านั้น ดังนั้นตามกฎหมาย ที่ดินที่มี ส.ค.๑ จึงทำการโอนกันได้เพียงแต่แสดงเจตนาสละการครอบครองและไม่ยึดถือพร้อมส่งมอบให้ผู้รับโอนไปเท่านั้น ก็ถือว่าเป็นการโอนกันโดยชอบแล้ว ผู้มี ส.ค.๑ มีสิทธินำมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) ได้ 2 กรณี คือ

กรณีที่ ๑ นำมาเป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดินตามโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินทั่วประเทศ กรณีนี้ทางราชการจะเป็นผู้ออกให้เป็นท้องที่ไป โดยจะมีการประกาศให้ทราบก่อนล่วงหน้า

กรณีที่ ๒ นำมาเป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) เฉพาะราย คือกรณีที่เจ้าของที่ดินมีความประสงค์จะขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ก็ให้ไปยืนคำขอ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่เฉพาะการออกโฉนดที่ดินนี้ จะออกได้ในพื้นที่ที่ได้สร้างระวางแผนที่สำหรับออกโฉนดที่ดินไว้แล้วเท่านั้น



ใบจอง (น.ส. ๒)

ใบจอง คือหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อเป็นการแสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว ซึ่งใบจองนี้จะออกให้แก่ราษฎรที่ทางราชการได้จัดที่ดินให้ทำกินตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งทางราชการจะมีประกาศเปิดโอกาสให้จับจองเป็นคราว ๆ ในแต่ละท้องที่และผู้ต้องการจับจองควรคอยฟังข่าวของทางราชการ

ผู้มีใบจองจะต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน ๖ เดือนต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน ๓ ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจองและจะต้องทำประโยชน์ให้ได้อย่างน้อยร้อยละ ๗๕ ของที่ดินที่จัดให้ ที่ดินที่มีใบจองนี้จะโอนให้แก่บุคคลอื่นไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดก เมื่อทำประโยชน์ตามเงื่อนไขดังกล่าวแล้ว ก็มีสิทธินำใบจองนั้นมาขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) หรือโฉนดที่ดินได้แต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินนั้นจะต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอนตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด



หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. และ น.ส.๓ ข)

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. และ น.ส.๓ ข) หมายความว่า หนังสือรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว

น.ส. ๓ ออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินทั่ว ๆ ไป ในพื้นที่ที่ไม่มีระวาง มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน หรือออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ซึ่งรัฐมนตรียังไม่ได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอ (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออก)

น.ส. ๓ ก. ออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ โดยมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศ (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกให้)

น.ส. ๓ ข. ออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ และรัฐมนตรีได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอแล้ว (เจ้าพนักงานที่ดิน เป็นผู้ออก)



ใบไต่สวน (น.ส. ๕)

ใบไต่สวน คือหนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดินเป็นหนังสือแสดงให้ทราบว่าได้มีการสอบสวนสิทธิในที่ดินแล้ว สามารถจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายที่ดินได้ ใบไต่สวนไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ แต่สามารถจดทะเบียนโอนให้กันได้

ถ้าที่ดินมีใบไต่สวนและมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์แสดงว่าที่ดินนั้นนายอำเภอได้รับรองการทำประโยชน์แล้ว เมื่อจดทะเบียนโอนจะต้องจดทะเบียนในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ก่อน แล้วจึงมาจดแจ้งหลังใบไต่สวน แต่ถ้าใบไต่สวนมีแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค. ๑) หรือไม่มีหลักฐานที่ดินใด ๆ และเป็นที่ดินที่นายอำเภอยังไม่รับรองการทำประโยชน์ จะจดทะเบียนโอนกันไม่ได้ เว้นแต่เป็นการจดทะเบียนโอนมรดก



โฉนดที่ดิน

โฉนดที่ดิน คือหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน นอกจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว" ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกัน

ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์เช่น มีสิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดิน มีสิทธิจำหน่าย มีสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย



ประโยชน์ของโฉนดที่ดิน

ทำให้ผู้ครอบครองที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย ได้มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินยึดถือไว้เป็นหลักฐาน

ทำให้เกิดความมั่นคงในหลักกรรมสิทธิ์แก่ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน

ใช้เป็นหลักฐานในการพิสูจน์สิทธิในที่ดินของตนทั้งต่อรัฐและในระหว่างเอกชนด้วยกัน

ทำให้รู้ตำแหน่งแหล่งที่ตั้ง ตลอดจนขอบเขตและจำนวนเนื้อที่ของที่ดินแต่ละแปลงได้ถูกต้อง

ทำให้สามารถป้องกันการบุกรุกขยายเขตครอบครองเข้าไปในที่ดินของรัฐ ซึ่งเป็นที่รกร้างว่างเปล่า ที่สงวนหวงห้าม ที่สาธารณประโยชน์ และที่ดินที่ทางราชการได้กันไว้เป็นเขตป่าไม้

ทำให้สามารถระงับการทะเลาะวิวาท การโต้แย้ง หรือแย่งสิทธิในที่ดินหรือการรุกล้ำแนวเขตที่ดินซึ่งกันและกัน

ทำให้ปัจจัยพื้นฐานในการผลิตทางเศรษฐกิจ มีความมั่นคงและมีผลเป็นการลดต้นทุนการผลิตด้วย

ทำให้เกิดความรักและความห่วงแหนที่ดินของตน มีแรงจูงใจที่จะปรับปรุงและพัฒนาที่ดินของตนให้เกิดประโยชน์สูงสุด

ใช้เป็นหลักฐานแสดงทุนทรัพย์หรือหลักประกันในการขอสินเชื่อ และกู้ยืมเงินเพื่อนำมาใช้เป็นทุนในการเพิ่มกำลังการผลิตและรายได้เพื่อยกฐานะความเป็นอยู่ให้สูงขึ้น

ใช้เป็นหลักทรัพย์ในการค้ำประกันบุคคลเข้าทำงาน ประกันตัวผู้ต้องหาหรือจำเลยต่อพนักงานสอบสวน พนักงานอัยการ หรือศาล ฯลฯ

การตรวจสอบหลักฐานสำหรับที่ดิน สำหรับที่ดินที่เป็นโฉนดกระทำได้โดยสะดวกรวดเร็วเป็นประโยชน์แก่บุคคลที่ประสงค์จะจำหน่าย จ่าย โอน เนื่องจากการโอนที่ดินที่มีโฉนดที่ดินไม่ต้องประกาศ เว้นแต่มรดก



การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน หรือมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์

การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน เช่น การนำที่ดินไปซื้อขาย ยกให้ แลกเปลี่ยน จำนอง ขายฝาก ฯลฯ จะต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่

การทำนิติกรรมเกี่ยวกับทีดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. น.ส.๓ ข) จะต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินอำเภอที่ที่ดินตั้งอยู่ การทำนิติกรรมนั้น จึงจะมีผลตามกฎหมาย เว้นแต่ได้ยกเลิกอำนาจนายอำเภอเกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จะต้องไปจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่



คำเตือน

เอกสารสำคัญทั้งหมดนี้แม้จะแสดงถึงการเป็นผู้มีสิทธิดีกว่าบุคคลอื่นแล้วก็ตาม ถ้าหากท่านปล่อยที่ดินให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่าไม่ทำประโยชน์ในที่ดิน กล่าวคือ ถ้าเป็นที่ดินที่โฉนดที่ดิน ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 10 ปี และที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน ๕ ปีติดต่อกัน ที่ดินดังกล่าวจะต้องตกเป็นของรัฐตามกฎหมาย หรือถ้าหากปล่อยให้บุคคลอื่นครอบครองโดยสงบเปิดเผย โดยมีเจตนาเอาเป็นเจ้าของโดยท่านไม่เข้าขัดขวาง สำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินเป็นเวลา ๑๐ ปีติดต่อกันบุคคลที่เข้าครอบครองนั้นก็จะมีสิทธิไปดำเนินคดีทางศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้บุคคลดังกล่าวได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยการครอบครองได้ และที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. น.ส.๓ ข) ใช้เวลาแย่งการครอบครองเพียง ๑ ปีเท่านั้น ท่านก็จะเสียสิทธิ ดังนั้นเมื่อที่ดินของท่านมีเอกสารสำคัญดังกล่าวอยู่แล้ว ก็ควรทำประโยชน์และดูแลรักษาให้เกิดประโยชน์สูงสุด ที่ดินก็จะเป็นของท่าน และเป็นมรดกที่มีค่าให้แก่ทายาทของท่านต่อไป